くーすけです。
酷暑ですね、冷たいものがおいしい時期です。
さて、7月末に、日銀が金融政策の修正を行い、事実上、長期金利１％までは容認する形となりました。
私は、日米金利差が縮小するので、米ドル／円は円高になると予想しましたが、実際は円安に振れました。
株価は、米国債の格下げが嫌気されたこともあって、下げました。
週明けも下げそうです。
金融政策の不透明感が無くなって、上がると思っていましたが、、、。
先を読むのは難しい、というか無理ですね。
ただ、J-REITが厳しくなりそうというのは、言えそうに思います。
昨日時点で、J-REIT全体の平均分配金利回りが4.15％まで上がってきました。
これは、J-REIT各銘柄の価格が下げていることを示しています。
これまで堅調だった物流系REITでも、分配金利回りが４％を超えるところが増えてきました。
（3281GLP投資法人、3487CREロジスティックファンド投資法人、など）
J-REIT各銘柄は、その資産のだいたい半分を借入金で購入しています。
当然、金利が上がれば、徐々にではありますが、支払利息が増えることになります。
だからといって、賃料の増額をテナントに要請できるかというと、素直にはいかないでしょう。
収入はあまり増えずに、コストが増える。
その分、分配金が減少するという構図です。
長期金利が今後どのような動きをするかにもよると思いますが、J-REITは、金利上昇局面にある限り、値上がり益を期待するのはなかなか厳しいと考えます。
※この記事は私の個人的見解であり、投資は自己責任でお願いします。
